서울시 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비
보정계수‧현황용적률 인정 등 용적률↑
1종 주거지역 용적률 150%→200%
준공업지역은 법정상한 400% 까지↑
서울시가 재건축·재개발 활성화를 위해 용적률을 높이는 등 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 기본계획을 재정비했다. 그동안 변화한 도시 여건·주택경기 등을 반영해 ‘주거 안정과 주거만족 실현 도시’를 목표로 한 새로운 방안이다.
서울시는 더딘 정비사업을 활성화하고, 사회·제도적 변화를 반영하기 위해 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 재정비한다고 30일 밝혔다.
‘기본계획’은 주거지역을 대상으로 주택정비형 재개발‧재건축사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. ‘15년 11월 ‘2025 기본계획’ 재정비 후 21년 9월(1차), 24년 2월(2차) 두 차례 변경을 거쳐 각종 여건 변화를 반영, 올해 새롭게 수립됐다.
시는 당초 보존 중심이었던 ‘2025 기본계획’을 전환 ▲재건축·재개발 활성화를 통한 안정적인 주택 공급 ▲도시 매력을 높이기 위한 주거공간 개조라는 두 가지 목표에 초점을 두고 계획을 수립했다.
◆보정계수‧현황용적률 인정 등 용적률↑ ‘사업성 개선’
먼저 사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 사업성 보정계수를 도입하고 현황용적률을 인정하기로 했다.
‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 이를 통해 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.
‘허용용적률’은 지구단위계획을 통해 정해지는 인센티브 용적률로, 예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p 늘어나게 된다는 게 시의 설명이다.
이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률 또는 허용용적률로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.
다만 시는 사업성 보정계수와 현황용적률 인정 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다.
◆1·2종일반주거 및 준공업지역 용적률 완화
열악한 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 주거밀집지역의 주거환경을 개선해 주기 위해 용적률과 높이를 완화한다.
이에 ‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150% → 200%까지 확대해 준다. 준공업지역은 3종일반주거지역과 동일하게 적용했던 기준을 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 헀다.
공공기여 비율은 1단계 종상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정, 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않도록 한다. 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다.
아울러 시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 공급될 수 있도록 ‘소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)’도 추진할 계획이다.
◆허용용적률 인센티브 항목, 기존 6→12가지로 확대
보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6→12가지로 대폭 확대했다.
공공보행통로·열린단지를 조성하거나 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급에 따라 인센티브도 제공한다. 환경친화적이면서도 매력적인 주거지 조성 시에도 인센티브를 주고 공동주택 안전성능(소방·피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등 설치 시에도 인센티브를 주기로 했다.
또한, 기본계획에 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체·복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했다. 여기에 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.
서울시 관계자는 “2030 기본계획 재정비를 통해 정비여건이 대폭 개선, 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”며 “기본계획 재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 주거 안정을 위해 노력하겠다”고 말했다.
이에 따라 서울시는 내달 13일까지 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비 주민공람을 진행하고, 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 최종 고시할 예정이다.
-편집부-
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