재건축 철통 규제 빗장 풀리나(?) "촉각"
재건축 부담금·안전진단 등 완화 법안 잇따라 마련
‘도심 복합개발 지원법’과 ‘노후신도시 특별법’ 제정안 발의
일각 "기대 충족 못해! 법안 폐지 등 적극적 대책 마련 촉구"
부동산 시장 활성화를 목표로 정부가 발표한 ‘8.16 부동산 대책’의 후속 조치로 관련 법안들이 쏟아져 나오고 있다. 특히 재건축사업의 최대 걸림돌로 지적돼온 ‘재건축부담금’과 ‘안전진단’에 관한 내용도 담겨 있어 정비업계의 이목을 집중시키고 있다.
8·16대책의 핵심은 수요가 높은 서울 도심 내 5년간 도심 재개발·재건축, 도심복합사업 등 52만가구를 공급한다는 계획이다. 이 중 서울시 내 정비사업 관련 24만가구가 공급될 계획이다. 이에 국토부는 재개발·재건축 정상화를 위해 ▲신규정비구역 지정 촉진 ▲재건축부담금 합리적 감면 ▲안전진단 제도개선 착수 ▲민간도심복합사업 등 관련 대책을 조속히 마련하겠다고 밝혔다.
이에 응하듯 관련 법안들이 잇따라 마련되고 있지만, 전문가들의 반응은 기대에 충족치 못하다는 분위기다. 폐지할 법안은 과감히 폐지하는 등 정비사업활성화를 위해서는 보다 적극적인 대책 마련이 필요하다는 게 현장의 목소리다.
◆재건축부담금 완화, 3000만원 초과→1억 초과
재건축사업의 대표적인 규제로 작용했던 재건축부담금이 완화된다. 초과이익 부담금 기준을 3,000만에서 1억 원으로 올리고 산정 시점도 변경하는 한편, 1주택자는 최대 50% 감면받게 됐다.
국토부는 이 같은 내용을 담은 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 지난 9월 29일 발표했다.
우선 부담금 면제금액을 현행 3000만 원 이하에서 1억 원 이하로 상향 한다. 앞으로는 초과이익이 1억 미만인 경우에는 부담금 부과 대상에서 제외하는 것이다.
초과이익 산정 개시 시점도 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정된다. 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체와 부담금 납부 주체는 조합이라는 점을 고려한 것이다.
공공기여 감면 인센티브도 주어진다. 재건축사업으로 공공임대와 공공분양 등을 공공기관에 제공한 사업장에 대해서도 부담금 감면 혜택을 제공한다. 공공임대 및 공공분양주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외될 예정이다.
1주택 장기보유자에 대해선 최대 50%의 부담금을 감면하기로 했다. 재건축 아파트의 준공 시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우에는 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 낮춘다. 다만 준공시점에 1가구 1주택자여야 하며 보유 기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.
◆통합심의 의무화, 역세권 용적률도 완화
신속한 사업추진을 위해 통합심의 적용도 확대된다.
현행 정비사업은 사업시행인가에 필요한 도시건축 및 경관 심의, 교통·교육·환경·재해 등 각종 영향평가를 각각 받고 공공정비만 통합심의를 적용하고 있었으나 앞으로는 민간정비를 포함한 모든 정비사업에서 통합심의를 전면 적용하는 내용을 담고 있다.
또한 역세권 등에 위치한 정비구역의 용도지역 상향 및 용적률과 건축규제 완화 등의 특례를 부여하고, 완화된 용적률로 건설되는 국민주택규모 주택의 일부를 청년들을 위한 공공분양주택으로 활용할 수 있도록 했다.
김선교 의원(국민의힘)은 “그동안 지나친 부동산 규제로 정비사업이 장기간 소요되는 문제가 발생했다”며, “이를 해소하기 위해 도시정비법 개정안을 대표 발의(8월 28일)했다”고 밝혔다.
◆안전진단 문턱 낮춘다
재건축사업의 첫 관문인 안전진단 문턱도 낮아질 전망이다.
재건축 사업의 핵심 문턱인 안전진단 기준을 광역자치단체장이 정하도록 하는 ‘도시정비법 개정안(김병욱 더불어민주당)’이 지난 8월 25일 발의됐다.
현행법은 재건축사업을 위한 안전진단은 국토부장관이 정해 고시하는 기준에 따라 실시하도록 규정하고 있다. 이로 인해 각 지자체가 지역의 특성을 고려한 재건축 추진을 함에 있어서 많은 제약이 있었다. 이에 개정안은, 국토부가 고시하는 안전진단 기준을 광역지자체장에게 위임해 재건축 계획수립과 추진과정 권한을 광역지자체장으로 일원화 하도록 했다.
◆정비구역 지정요청제도입·준공업지역 용적률 완화
신규 정비구역 지정 촉진과 인허가절차를 간소화 하고 준공업지역 내 정비사업 용적률을 법적상한까지 완화하는 방안이 추진 된다.
이와 같은 내용이 담긴 ‘도시정비법 개정안(김선교 의원)’이 지난 9월 28일 발의 됐다.
신규 구역지정을 촉진하기 위해 주민들이 구역경계만 설정하여 지자체에 정비구역지정을 요청할 수 있는 ‘정비구역 지정요청제’를 도입하였다. 현행법은 주민들이 정비계획안까지 마련하여만 지자체에 사업추진을 제안할 수 있었으나, 앞으로는 정비구역 지정요청제를 통해 손쉽게 사업추진을 제안할 수 있도록 했다. 요청을 수락할 경우 정비구역의 지정권자가 정비계획의 기본방향을 제시토록 했다.
주요 내용은 ▲주민이 정비사업 추진을 희망하는 경우 지자체에게 정비구역 지정을 위한 정비계획 입안을 요청할 수 있도록 하고, 요청을 수락할 경우 정비구역의 지정권자가 정비계획의 기본방향 제시 ▲용적률 완화 등으로 사업내용 변경이 필요할 경우 정비계획 변경과 사업시행계획 인가에 필요한 심의, 조합총회를 각각 통합하여 처리 ▲준공업지역 내 정비사업에 대해서도 국민주택규모의 주택을 건설하여 시장ㆍ군수 등에 제공할 경우 용적률을 법적상한용적률까지 완화 ▲신탁사, 공기업 등 전문개발기관이 사업을 시행할 경우 정비구역 지정제안 권한을 부여하고, 정비구역과 사업시행자 동시 지정, 정비계획과 사업시행계획의 통합처리 등 인허가 절차를 간소화할 수 있도록 했다.
◆소규모정비사업 지원 강화
가용지가 부족한 도심 내 수요를 신속하게 대응할 수 있는 소규모주택사업에 대한 지원도 강화될 전망이다.
소규모정비사업 기간을 단축시킬 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법' 개정안(김선교 국민의힘)이 지난 8월 18일 발의됐다. 이로써 역세권·준공업 5000㎡ 이하 소규모재개발사업의 경우 가로주택정비사업·소규모재건축과 동일하게 사업예정구역 지정 절차 없이 조합설립이 가능하도록 해 전체 사업 기간을 단축할 수 있도록 했다.
또한 이미 설립인가를 받은 소규모정비사업조합이 다른 소규모정비사업 유형(가로주택·자율주택·소규모재건축·소규모재개발)으로 변경을 희망할 경우, 별도의 조합 해산 설립 절차 없이 총회 의결로 조합 전환을 가능하도록 해 절차를 간소화하는 내용도 담았다.
◆도심 복합개발 탄력…신탁사 리츠 등 시행 가능
공공에서만 추진할 수 있었던 도심 공공주택 복합개발사업에 민간이 참여할 수 있는 법안이 만들어진다.
김정재 의원(국민의힘)은 혁신적이고 창의적인 복합개발이 가능하도록 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’ 제정안을 대표 발의(8월 19일)했다고 밝혔다.
법안에는, 민간의 전문성과 창의성을 적극 활용할 수 있도록 규제특례를 적용하는 ‘도심복합개발혁신지구’를 지정해 민간 주도로 도심 내 문화·상업 등 성장거점을 조성하고 주택을 신속하게 공급하는 내용이 담겼다.
주요 내용은 ▲사업추진 시 지자체가 사전검토를 통해 사업방향을 먼저 제시하도록 해 사업시행자가 신속하게 계획을 수립할 수 있도록 했고, 각종 개별법에서 정하는 심의는 통합·심의하여 행정절차에 소요되는 기간 단축 ▲신탁사나 리츠 등 민간 전문기관이 시행 가능 ▲교통이 편리해 상업 문화 거점이 될 수 있는 잠재력이 있지만, 아직 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 성장거점형으로, 노후 역세권, 준공업지 등은 주택공급 위주의 주거중심형으로 개발해 대상지역, 인센티브 등을 차등화 ▲성장거점형 사업은 민간의 창의성을 최대한 발휘할 수 있도록 입지규제최소구역 지정으로 용적률, 건폐율 등 규제를 대폭 완화했으며 주거중심형 사업도 도시·건축 규제를 공공수준으로 완화해 사업에 대한 참여 유도 ▲완화된 규제에 따른 개발이익은 공익적 목적으로 사용될 수 있도록 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등의 방식으로 기부채납 하도록 정하고 개발이익의 사유화를 방지하기 위해 민간사업자의 이윤을 제한할 수 있도록 했다.
◆1·2기 신도시 리모델링·재건축 규제 완화 "노후신도시 특별법"
1·2기 신도시 리모델링·재건축·재개발 규제를 완화하기 위한 ‘노후신도시 재생지원에 관한 특별법안(이하 노후신도시 특별법)’도 만들어진다.
최근 안철수·김도읍 국민의힘 의원은 위와 같은 내용을 골자로한 ‘노후신도시 특벌법’을 각각 대표 발의했다. 법안에는, 1·2기 신도시의 리모델링·재건축·재개발 규제를 완화하고 산업적·문화적 인프라를 조성해 장기적인 발전 방향을 제시했다.
주요 내용은 ▲국가와 지자체의 노후신도시 재생지원 사업 수립 책무를 규정하고 도시재생 진흥지구를 지정 ▲별도의 특별위원회 설치 없이 ‘도시재생법’에 따른 도시재생위원회 특별위원회에 노후신도시 재생사업 분과위원회 설치 ▲노후신도시 재생지원을 위한 기본계획, 실시계획 수립 ▲노후신도시 재생지역 진흥지구에 대해 광역교통 개선대책 수립 ▲시·도지사가 용도지역 변경을 내용으로 하는 실시계획을 수립하고 건축규제 완화에 대한 특례를 두는 등, 도시재생사업 활성화를 위한 지원사항들로 이뤄졌다.
◆쪽방촌 공공주택사업 시 현물보상
쪽방촌 공공주택사업 시 토지주 등에 대한 현물보상을 확대하는 방안이 마련된다.
지난 김정재 의원은, 쪽방촌 토지·주택 소유자의 경우도 주택 입주권 등 현물보상 방식으로도 보상받을 수 있도록 하는 ‘공공주택 특별법 일부개정법률안’을 대표 발의(8월 28일)했다고 밝혔다.
이에 따라 쪽방촌 밀집지역을 포함한 공공주택지구 조성사업을 추진하는 경우 토지등소유자에게 건축물로 현물보상 할 수 있게 돼 주민 재정착률을 높였다.
개정안의 주요 내용은 ▲지분적립형‧이익공유형 분양주택의 거주의무는 현행과 같이 유지 ▲쪽방 밀집지역을 포함한 공공주택지구 조성사업을 추진하는 경우 토지 등 소유자에게 건축물로 현물보상 할 수 있는 특례조항 신설 등이다.
◆전문가들 반응, "속빈 강정! 폐지될 법안 살아있어 기대 못 미쳐"
이처럼 연이어 발의 되고 있는 규제 완화 법안들과 관련해 전문가들은 대체로 기대에 미치지 못한다는 평이다. 이번 개정안이 일부 사업에 숨통을 트이는 일시적인 효과를 나타낼 수 있지만, 장기적으로는 재건축부담금 폐지 등 좀 더 적극적인 대책이 마련됐어야 한다는 게 일각의 주장이다.
특히 '재건축 부담금'은 법 재정 시점부터 3가지 논란을 안고 왔다. 첫째, 팔지도 않은 집의 가격이 오를 것으로 예측해 세금을 부과하는 이른바 '미실현 이익에 대한 과세'로 문제가 있다. 둘째, 이중과세 문제로, 집을 보유하는 동안 보유세를 내고, 팔 때 양도소득세를 내며, 자식에게 물려주면 상속·증여세를 낸다. 여기에 재건축 부담금까지 부과하는 것은 억지스런 잣대를 적용한 것이다. 마지막으로 재개발사업에는 부과하지 않는 부담금을 재건축사업에만 적용한다는 건 엄연한 차별로 형평성에도 문제를 있다. 때문에 정비사업의 활성화를 위해서는 폐지만이 답이라는 게 전문가들의 중론이다.
또한 새로 만들어지는 '신도시 특별법'도 실효성에 문제가 있다는 지적이다.
‘수도권 재건축·재개발조합 연합회’ 전연규 사무총장은 “신도시특별법은 재건축을 위한 또 다른 '도시재정비법'으로 볼 수 있다”며 “광역개발을 목적으로 특히 강북개발을 위해 용적률·건폐율 상향 등 각종 '특례 조항'을 적용해 '도시재정비법'을 만들었지만 사업 진행은 '도시정비법'에 의해 진행됐던 것처럼 신도시특별법에 의한 재건축사업도 도시정비법에 의해 진행될 수 밖에 없기에 '특례 조항' 적용은 타 도시 재건축사업과 형평성 원칙에서 위배될 수 있다”고 지적했다.
또 “법 재정부터 발효되기까지 장시간 소요는 불가피하기에 기존 도시정비법에 의해 진행한다면 법률 개정 절차 없이 추진할 수 있다”며 “1기 신도시인 성남시의 경우 시장이 독자적인 권한으로 정비기본계획 변경 절차를 통해 준공 후 30년 이상 아파트에 대해 재건축정비예정구역으로 지정한다면 곧바로 재건축사업을 진행할 수 있다”고 설명했다.
즉, 충분히 '도시정비법'으로 신속히 추진할 수 있는 신도시 재건축사업을 굳이 형평성에도 어긋나고 법 시행에도 시간이 필요한 특별법을 만들어 돌아갈 필요는 없다는 뜻이다.
무엇보다 개정법 시행에 변수도 존재한다. 개편안을 현장에 적용하려면 국회 의결을 거쳐야 하는 만큼, 과반 다수당인 민주당의 협조가 가장 큰 변수로 작용할 수 있다.
따라서 이번 법안들이 국회 상임위를 지나 본회의에 상정될 때까지 여야 합의에 따라 내용에 어떤 변화가 있을지 그 향배에 귀추가 주목 된다.
-편집부-
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