■ 신탁회사인 지정개발자(사업시행자 또는 사업대행자)
도시정비법 제27조, 제28조/빈집법 제19조/노특법 제19조제2항
도시정비법
제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ① 시장ㆍ군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 “지정개발자”)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
2. 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)
3. 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
제28조(재개발사업ㆍ재건축사업의 사업대행자) ① 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
1. 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우
2. 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의로 요청하는 경우
● 신탁회사인 지정개발자
정비사업의 사업시행은 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)이 시행함을 원칙으로 한다.
그러나 시장·군수등은 일정한 사유에 해당하면 자신이 직접 시행하거나, 조합 대신 ‘토지등소유자/민간합동법인/신탁업자’로서 자격을 갖춘 자 등을 사업시행자로 지정·고시를 해 주면서, 이들이 조합 대신 사업시행자의 역할을 하도록 하는 제도이다. 다만, 사업시행자가 되려면 일정한 요건을 갖추도록 하고 있다.
반면, 조합이 사업시행자이면 별도의 고시 없이, 조합설립인가를 받으며 법인격을 가진 사업시행자로서 주택법상 건설업자(등록업자)로 의제받아 분양신청을 받거나 주택공급을 하는 자격을 갖는다.
반면 가로주택정비조합의 경우엔 조합설립인가 및 지형도면 고시를 한다는 점에서 위 조합과 구별되며(빈집법 제23조제9항), 건설업자로 의제받는 점에서 그 역할이 같다(동조 제7항),
정비사업의 대표적인 지정개발자로 정비사업(소규모주택정비사업 포함)에서는 신탁회사를 꼽을 수 있다.
이 지정개발자의 종류로 사업시행자, 사업대행자로 구분되는데, 실무자들은 이를 합하여 ‘지정개발자’로 혼용하기도 하지만 구별해 사용하는 것이 혼동을 막을 수 있다.
사업시행자 방식은 추진위원회 구성 이전인 사업초기인 반면, 사업대행자 방식은 유사한 시기에 선정받을 수 있지만 조합설립인가를 받은 이후에 작동하고 있다.
▮(추진위, 조합 대신) 지정개발자 지정
도시정비법 제27조
다음의 어느 하나에 해당하는 경우이다(법 제27조).
1호: 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
별도의 동의가 필요 없이 가능하지만, 실제 사례를 찾기 어렵다.
2호: 제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)
재개발사업에 해당하며, 고시된 정비계획에서의 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 못한 경우에 해당된다. 재건축에는 해당되지 않는다.
3호: 법 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
대부분의 사업시행자 방식이며, 제3호 방식으로, 사업시행자 지정을 받으면 조합설립인가로 의제되어 다물권자의 매도제한 규정을 적용받는다(법 제39조제1항제3호).
▲ 지정개발자 요건
신탁회사의 사업시행자, 사업대행자가 되기 위한 요건
조합 대신 일정한 요건을 갖춘 ‘토지등소유자/민간합동법인/신탁업자’ 중에서 정비사업에 활발하게 활동하는 자가 신탁업자다.
신탁회사가 지정개발자(사업시행자, 사업대행자)로의 요건을 다음과 같다(영 제21조제1항)
1호: 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 50% 이상의 토지를 소유한 자로서 토지등소유자의 1/2 이상의 추천을 받은 자
1호는 사업 초기 토지등소유자의 경우를 말한다.
2호: 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에만 해당한다)으로서 토지등소유자의 1/2 이상의 추천을 받은 자
민관합동법인의 경우이다.
3호: 신탁업자로서 토지등소유자의 1/2 이상의 추천을 받거나 법 제27조제1항제3호, 법 제28조제1항제2호 또는 법 제101조의8제1항 각 호 외의 부분 전단에 따른 동의를 받은 자
정비사업에서 지정개발자인 사업시행자, 사업대행자를 하기 위해서 활동하는 조문이 제3호이다.
▲ 도시정비법 시행령 제21조제1항제3호인 1/3 선신탁 삭제(사업시행자, 사업대행자 공통)
2024.1.19.부터 도시정비법 시행령 제21조인 전체 토지면적 1/3 신탁 규정 삭제
종전 도시정비법 시행령
제21조(지정개발자의 요건) ① 법 제27조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자"란 다음에 해당하는 자를 말한다.
3. 신탁업자로서 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 1/3 이상의 토지를 신탁받은 자. 이 경우 정비구역 전체 면적에서 국ㆍ공유지는 제외한다.
◾ (도시정비법 시행령) 전체 토지면적 1/3 신탁 규정 삭제
재개발ㆍ재건축사업의 신속한 추진을 위하여 신탁업자가 정비구역의 토지 1/3를 신탁받지 않고도 지정개발자로 지정할 수 있도록 지정 요건이 완화되었다.
이후 2024.12.17. 개정, 시행되면서 공공재개발, 재건축에서도 동의를 받으면 지정개발자 지정이 가능하도록 확대되었다.
도시정비법 시행령[시행 2023.12.5] [대통령령 제33908호, 2023.12.5 일부개정]
제21조(지정개발자의 요건 등) ① 법 제27조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2022.12.9, 2023.12.5>
3. 신탁업자로서 토지등소유자의 1/2 이상의 추천을 받거나 법 제27조제1항제3호 또는 법 제28조제1항제2호에 따른 동의를 받은 자
부 칙 <제33908호, 2023.12 5.>
제1조(시행일) 이 영 제21조제1항부터 제5항까지의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
◾(빈집법 시행령) 전체 토지면적 1/3 신탁 규정 존치
반면 소규모주택정비사업의 경우, 전체 토지면적의 1/3 신탁 규정은 도시정비법 시행령과 달리, 삭제되지 않았다.
법 제19조(소규모주택정비사업의 지정개발자 지정) ① 시장ㆍ군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 조합설립을 위하여 제23조에 따른 조합설립 동의요건 이상에 해당하는 자가 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자(이하 “지정개발자”)를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다.
영 제17조(지정개발자의 요건) 법 제19조제1항에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자”란 사업시행구역 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁받은 신탁업자를 말한다.
빈집법에서는 지정개발자(이는 사업시행자 방식을 의미함) 조문을 별도로 두었으며, 사업대행자의 경우에는 도시정비법 제28조를 준용하고 있다(법 제56조제1항 참조).
▲ 지정개발자 요건인 “추천”의 의미
도시정비법 시행령 제21조제1항제3호
지정개발자 요건은 “신탁업자로서 토지등소유자의 1/2 이상의 추천을 받거나 ~~~~~~~~~동의를 받은 자”로 규정되어 있다.
이 “추천”이라는 규정은 2023.12.5. 개정으로 신설되면서, 법제처는 토지등소유자 동의 없이도 추천으로 가능하도록 완화했다고 한다.
위 토지등소유자의 “추천”은 다음의 기준에 따른다(동조 제2항).
제1호의 가목 내지 라목은 재개발사업, 제2호 가목 내지 다목은 재건축사업에만 적용되며, 제3호와 제4호는 공통적으로 적용된다.
1호: 재개발사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 재개발구역의 「전통시장법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.
도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목에 없는 단서가 추가되어 있다.
나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계 없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 다목의 단서인 토지등소유자방식의 재개발사업 규정을 두지 않았다. 신탁방식 때문인 것으로 보인다.
“다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다.”
라. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
2호: 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
가. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
나. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계 없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
다. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것
3호: 토지건물등기사항증명서, 건물등기사항증명서, 토지대장 또는 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것
4호: 국ㆍ공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것
도시정비법 시행령 제33조제1항제5호 후단(이 경우 재산관리청은 동의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 표시하지 않으면 동의한 것으로 본다.)을 두지 않았다.
2024.12.17. 개정되면서 국ㆍ공유지의 재산관리청은 조합설립 등에 관한 동의 요청일부터 30일 이내에 의사를 표시하지 않으면 해당 요청에 동의한 것으로 간주하는 등 정비사업의 절차를 간소화했다. 반면 신탁방식의 경우까지 이를 포함시키지는 않았다.
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