‘재초환법 시행령‧시행규칙 개정안 입법예고’
장기보유한 1세대 1주택자 70% 감면
장기보유 감면 1세대 1주택 기준 명확
60세 고령 1세대 1주택자 납부유예
초과이익 차감 개발비용 인정범위 확대
재건축부담금 완화기준이 명확해졌다. 20년 이상 장기보유한 1세대 1주택자의 경우 70%까지 감면해 준다. 상속·혼인으로 인한 보유 주택, 재건축사업 중 거주를 위한 대체주택, 투기과열지구 외의 3억원 이하 주택은 주택 수에서 제외키로 했다.
국토부는 오는 3월 27일 개정 시행되는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’의 후속 조치로 위임한 사항을 규정한 ‘시행령’ 및 ‘시행규칙’을 입법예고한다고 2일 밝혔다.
이번 입법예고안에는 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10)’을 통해 발표한 재건축부담금 추가 완화 방안의 후속 조치(비용 인정범위 확대)도 포함돼 있다.
개정안의 주요 내용은 감경·유예를 적용받기 위한 ▲1세대 1주택 요건 규정 ▲고령자 납부유예 절차 규정 ▲부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 개발비용의 인정범위 확대 등이 담겼다.
◆장기보유 감면 1세대 1주택 기준 명확
먼저 개정법에는 1세대 1주택자에 대해 보유기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경하는 규정이 신설됐다. 구체적으로 보유 ▲6∼10년 미만은 10∼40% ▲10∼15년 미만은 50% ▲15∼20년 미만은 60% ▲20년 이상 보유자는 70%의 감면을 받게 된다.
이에 시행령에서는 1세대 1주택자 적용 기준을 명확히 했다. 1세대의 정의를 조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된 그 직계존·비속으로 정했다. 다만 동거봉양을 고려해 주민등록표에 등재돼 있더라도 60세 이상인 직계존속은 제외하되, 19세 미만 직계비속의 경우에는 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 보도록 했다.
아울러 개정법에서는 상속·혼인 등으로 인한 보유 주택, 재건축사업 중 거주를 위한 주택(대체주택), 저가주택은 주택 수에서 제외하도록 했다.
이에 시행령에서는 이를 구체화해 상속·혼인 주택은 상속·혼인으로 인해 보유한 기간이 ‘5년 이내’인 주택으로 한정하고, 대체주택은 사업시행계획인가의 고시일 이후에 보유한 주택으로 부과종료시점 전까지 ‘1년 이상’ 거주한 경우에 1채의 주택까지 인정하기로 했다. 투기과열지구가 아닌 곳에 있는 공시가격 3억원 이하의 저가주택도 주택 수에서 제외하도록 했다.
재건축부담금을 감경받은 조합원은 상속·혼인 주택의 취득일부터 '5년' 이내, 대체주택은 부과종료일로부터 '3년' 이내에 처분해야 한다.
◆60세 고령 1세대 1주택자 납부유예
고령자 납부유예 절차도 구체화했다. 60세 이상 고령 1세대 1주택자인 조합원은 주택 처분 시까지 납부유예(담보제공 시)를 신청할 수 있다.
이에 신청요건을 충족한 조합원이 납부기한 1개월 전까지 시장·군수·구청장에게 ‘신청서’와 ‘납부담보제공서’를 제출하면, 시장·군수·구청장은 납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지하도록 했다.
다만 납부유예 허가를 받은 조합원이 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도‧상속하거나 1세대 1주택자 요건을 벗어나게 된 경우는 허가가 취소된다. 이 경우 유예받은 부담금에 시행령으로 정한 이자가 가산된다. 가산 이자는 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 수신금리를 고려해 국토부장관이 매년 결정·고시하는 이자율을 적용한다.
◆초과이익 차감 개발비용 인정범위 확대
부담금을 줄이기 위해 초과이익에서 차감하는 개발비용 인정범위도 확대된다. 현재는 재건축사업 시 공공임대주택을 건설하고 부속토지 등을 지방자치단체에 공공기여 하면 공공기여분에 해당하는 토지의 공시지가에 상당하는 금액을 부담금 산정 시 비용으로 인정하고 있다.
하지만, 앞으로는 공공임대주택의 부속토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아닌 감정평가액에 상당하는 금액을 비용으로 인정토록 개선했다. 공공분양주택도 같은 적용을 받는다. 이외 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축사업에 대해서도 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정받을 수 있도록 개선했다.
국토부 관계자는 “국회에서의 오랜 논의를 통해 신설된 장기 감면 및 납부유예 조항에 따라, 1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다”며 “공공주택 공공기여 토지가액의 현실화 등 1·10 주택공급 확대방안을 통해 발표한 비용인정 확대 조치가 함께 마련돼 부담금이 추가 완화될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
국토부 시뮬레이션 결과에 따르면, 재초환법 개정 이전에 1인당 1억1천만원의 부담금을 부과받은 A단지의 경우, 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3천만원 → 8천만원으로, 부과 구간은 2천만원 → 5천만원으로 조정한 법 개정 효과로 부담금이 5천500만원으로 줄어든다. 여기에 추가로 공공임대비용 감정가 반영과 20년 장기보유 감면 혜택까지 받게 된다면 1840만원으로 줄어들 전망이다.
이에 따라 개정된 ‘재건축이익환수법 시행령과 시행규칙’은 입법예고 기간(24.02.02.~24.02.29.)을 거쳐 오는 3월 27일 시행될 예정이다.
-편집부-
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