법제처, 소규모주택정비법에 ‘토지면적기준 토지소유자’ 별도규정
“大토지 소유한 소수자 권리 보장”
재산권 행사에 상당한 제한받게 된다는 점 고려
토지 소유 인원 관계없이 관련법 따라 2분의1 동의서 要
가로주택정비사업 시행구역에서 공동주택 외의 건물이 소재한 전체 토지를 1명이 소유하는 경우 동의를 받아야 하는지에 대한 법제처 명확한 해석이 나왔다.
법제처는(안건번호 22-0829), 가로주택정비사업의 토지등소유자가 조합설립 동의를 구할 때, 공동주택 외의 건축물이 소재하는 전체 토지를 1명이 소유한 경우 토지소유자 1명의 동의를 받아야 하는지를 묻는 질의에 “동의를 받아야 한다”고 해석했다.
소규모주택정비법 제23조제1항에 따르면 가로주택정비사업의 토지등소유자가 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다고 규정하면서 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우 제외)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.
관련 법을 자세히 살펴보면, 조합설립 동의를 위한 공동주택 구분소유자의 동의 요건과 관련해서는 ‘공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다’고 규정해 소수 인원 적용 배제를 명확히 규정하고 있다. 반면 공동주택 외의 토지 또는 건축물과 관련해서는 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다고만 규정돼 있어 토지소유자 소수 인원 배제에 관한 별도의 규정은 두지 않았다.
이에 법제처는 “소규모주택정비법 제23조제1항에서 ‘토지등소유자’ 및 ‘구분소유자’의 동의 요건 외에 토지면적을 기준으로 한 ‘토지소유자’의 동의 요건을 별도로 규정한 것은 공동주택 외의 토지 또는 건축물이 공동주택에 비해 그 토지면적 대비 토지소유자의 수가 적다”면서 “토지등소유자의 동의 비율만을 조합설립인가 요건으로 할 경우 작은 토지면적을 소유한 다수자의 동의에 의해 많은 토지면적을 소유한 소수자의 권리를 침해하는 결과를 초래할 수 있다”고 해석했다.
사업시행구역의 토지등소유자는 조합이 설립된 경우 소규모주택정비법 제23조의3제1항제3호에 따라 건축 행위에 제한을 받고, 이를 위반한 경우 같은 조 제4항에 따른 원상회복 명령 및 대집행의 대상이 된다. 뿐만아니라 가로주택정비사업을 반대하더라도 같은 법 제35조에 따라 일정한 절차를 거쳐 사업시행자로부터 토지 또는 건축물에 대한 매도청구까지 받을 수 있는 등 재산권 행사에 상당한 제한을 받게 된다는 점도 고려할 필요가 있다는 게 법제처의 판단이다.
때문에 법제처는 “가로주택정비사업 조합설립 요건에 인적 요소와 함께 재산적 요소가 반영될 수 있도록 ‘토지면적의 토지소유자’라는 개념을 설정한 것”이라며 “사업시행구역에 공동주택 외의 토지 또는 건축물이 소재하는 토지가 있다면 그 전체 토지를 몇 명이 소유하고 있는지와 관계 없이 관련법률에 따라 ‘토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의’ 요건을 적용하는 것이 입법취지에 부합한다”고 해석했다.
따라서 가로주택정비사업 시행구역에서 공동주택 외의 건축물이 소재하는 전체 토지를 1명이 소유하더라도 소규모주택정비법 제23조제1항에 따라 동의를 받아야 한다는 게 법제처의 판단이다.
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