4층 건축물, 신축 당시 관련 규정 없어 단독주택으로 분류 보존등기
양도 시점, 개정된 ‘건축법 시행령 별표 1’에 따라 다세대로 분류
조세심판원 “현행법 적용 ‘1세대1주택 비과세특례 대상” 아냐”
“양도소득세, 신축 시점 규정 아닌 양도 시점 규정 적용”
신축할 때 단독주택으로 보존등기를 마친 건축물이 양도 시점에 다세대로 분류돼 ‘1세대1주택 비과세특례’를 적용받지 못하는 사례가 발생했다. 양도소득세 성립시기는 소유권보전등기일 기준이 아닌 납세의무 성립시기인 양도일을 기준으로 현행법을 적용해야 한다는 조세심판원 결정 때문이다.
조세심판원은 “신축 당시 건축법에 ‘다세대주택’이란 규정이 존재하지 않아 단독주택으로 보존등기를 했더라도, 개정된 현행법에 따라 다세대주택 적용 대상이 됐다면 그에 따른 양도소득세를 납부해야 한다”고 해석했다.
조세심판원 결정문(2022인6837)에 따르면, 청구인 A씨는 1995년 신축한 4층건물을 2019년 양도하며 건물 전체를 ‘1세대1주택 비과세’ 대상으로 양도소득세 신고를 했다. 하지만 과세관청은 쟁점 건물이 4개층으로 현행 건축법령상 단독주택이 아닌 공동주택(다세대주택)에 해당한다며 세금을 다시 고지했고, 이에 불복한 A씨는 조세심판원의 문을 두두렸다.
A씨는 “쟁점건물 신축 당시 ‘다가구주택’이라는 용어나 기준도 존재하지 않아 건축법에 맞춰 다가구주택을 신축하는 것이 불가능했다”며 “쟁점건물 신축 이후의 현행 법령을 소급적용해 쟁점건물을 2주택으로 보아 양도소득세를 부과한 것은 양도소득세 부과의 법리를 오인한 것일 뿐만 아니라 소급과세금지원칙에도 어긋나 위법하다”고 주장했다.
사실, 청구인 A씨가 쟁점건물을 신축할 시점인 1995년 6월 당시 시행되던 ‘건축법 시행령’ 제2조제1항제13호에 따르면 ‘건축물의 용도분류’(현재 ‘건축법 시행령’ 제3조의5에 따른 별표 1에 해당함) 상으로 단독주택과 다중주택의 구분만 있었고, ‘다가구주택’이라는 용어는 1999년 4월 ‘건축법 시행령’ 개정으로 도입됐다.
때문에 A씨는 “신축 당시 쟁점건물을 1주택으로 인정받았음에도 불구하고 과세분청은 이를 2주택으로 보아 과세했는데, 이러한 과세관청의 논리에 의하면 해당 건물은 4개층이므로 청구인은 1세대 4주택이 되는 불합리한 결과에 이르게 된다”고 호소했다.
이에 조세심판원은 “쟁점건축물은 주민등록등본에 의하면 1층부터 4층까지 주택으로 사용한 것으로 확인된다”며 “다가구주택의 요건 중 ‘주택으로 쓰는 층수가 3층 이하일 것’이라는 층수 요건을 충족하지 못했기에 공동주택에 해당돼 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봐야한다”고 해석했다.
또한 ”A씨의 쟁점건축물 관련 양도소득세 납세의무 성립시기는 양도일이 속하는 달의 말일인 2019년 4월 30일이므로, 소유권보전등기일인 1995년 6월 29일에 시행되던 규정을 적용할 수 없다“고 덧붙였다.
1999년 4월 30일 개정돼 시행 중인 ‘건축법 시행령 별표1’에 따르면, 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 것 중 층수가 4개 층 이하인 주택은 공동주택인 다세대주택으로 규정하고 있다.
따라서 양도소득세 성립시기는 소유권보전등기일이 기준이 아닌 납세의무 성립시기인 양도일을 기준으로 관련 규정이 적용, 현행 ‘건축법 시행령 별표 1’에 따른 다세대로 분류돼 양도소득세를 납부해야 한다는 게 조세심판원의 판단이다.
-편집부-
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