투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역, 5일 해제
분양가 상한제 지역, 5일 해제
단, 서울 강남4구와 용산구 제외
실거주 의무 폐지, 전매 제한 3년으로 완화
정비사업 규제 완화 안 국토부 ‘2030 업무계획’에 담겨
그동안 정비사업을 옥죄오던 재건축 안전진단 문턱이 낮아진 데 이어 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제됐다. 부동산 시장의 급격한 침체가 실물 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려의 조치로 투기과열지구와 분양가상한제 해제는 물론 전매제한완화 및 실거주 의무 폐지, 사실상 지난 정부가 묶었던 규제를 모두 풀겠다는 게 현 정부의 방침이다.
국토부는 이와 같은 내용이 담긴 ‘2023년도 업무계획’을 마련해 지난 3일 대통령에게 보고했고 그에 따라 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 모두 해제했다.
◆투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역, 5일 해제
먼저 지난 5일 투기과열지구와 조정대상지역이 대거 해제, 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역이 해제됐다. 그간 규제지역은 서울과 경기 과천·성남(수정·분당)·하남·광명시로 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정돼 있었다.
규제지역 도입은 지난 정부인 2017년 8.2대책을 통해 이뤄졌다. 과열된 부동산 경기를 잡겠다며 서울 전역이 투기과열지구로 묶였고 강남 3구 등 11개구는 투기지역으로 지정됐다.
무엇보다 규제지역에서 해제되면 도시정비법 제39조제2항에 따라 정비사업에서 제한됐던 조합원의 지위 양도 규제(재건축 조합설립인가 이후, 재개발 관리처분인가 이후)가 해제되고, 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년간 제한)과 재건축 조합원 주택공급 수 제한도 풀리게 된다.
또 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.
◆분양가 상한제 지역, 5일 해제
규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 해제됐다.
분양가 상한제 역시 분양가가 높게 책정된 신규 아파트 단지가 주변 부동산 가격 상승을 부추긴다는 이유로 지난 정부서 확대한 제도다. 이에 2019년 12.16대책을 통해 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명 13개동이 민간택지 분양가 상한제 대상이었다.
◆실거주 의무 폐지
수도권 분양가 상한제 대상에 적용되던 실거주 의무도 폐지될 전망이다. 분양가상한제 주택을 분양받은 경우 입주 가능일로부터 짧게는 2년 길게는 5년간 해당 주택에 거주해야 했다. 다만 실거주 의무 폐지는 주택법 개정사항으로 조속히 실행될 수 있도록 진행하겠다는 게 국토부 방침이다. 법 개정 전 실거주 의무가 부과된 경우에도 소급해 적용할 예정이다.
◆전매 제한 3년으로 완화
전매 제한 기간도 완화될 방침이다. 현 수도권이 최대 10년, 비수도권이 최대 4년간 전매가 제한되던 것을 수도권 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 줄어든다. 비수도권은 규제지역의 경우 1년으로 완화된다. 국토부 3월 ‘주택법 시행령’을 개정해 조속히 시행한다는 계획이다.
◆1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무, 2월 폐지
청약에 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분 의무가 2월 폐지될 예정이다.
현재는 수도권과 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있는 주택을 2년 내 처분해야 한다. 하지만 이 규정이 폐지된다.
이에 이달 중 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 입법예고 하고 청약시스템 정비를 거쳐 2월 상반기에 시행할 예정이며, 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급적용할 방침이다.
◆일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장
일시적 2주택 특례 요건 중 종전주택 처분기한을 신규주택 취득일부터 3년 이내로 연장하기로 했다.
일시적 2주택 특례 제도는 1세대가 1주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우로, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세·취득세·종부세 관련 1세대 1주택 혜택을 적용하는 제도를 받는다.
현행 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 2년 이내이며, 이번 개정으로 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년으로 연장된다.
이를 위해 '소득세법 시행령' '지방세법 시행령' 및 '종합부동산세법 시행령'을 개정해 2월 중 공포·시행할 예정이다.
더불어 현재 투기과열지구 내에서 분양가 9억원을 초과하는 주택은 특별공급 대상에서 제외됐지만 이 기준 또한 폐지된다. 주택가격 상승 등을 감안한 결정이라는 게 국토부의 설명이다.
국토부 관계자는 “국민 주거안정을 위한 주거약자 복지 구현을 위해 주택시장의 과도한 규제를 정상화하기 위해 이번 개선안을 마련했다”며 “앞으로도 필요하다면 과감한 규제 개혁을 통해 시장 변화에 부응하는 부동산 시장 정상화로 주택공급 기반을 강화하데 초점을 맞춰 실행해 나가겠다”고 말했다.
이에 따라 업계에서는 그동안 옥죄 왔던 규제 정책 때문에 정비사업의 침체기를 걸어왔다며 앞으로 대폭 풀리는 규제 완화로 인해 재건축‧재개발 등 정비사업에 활기를 띨 것으로 전망했다.
-편집부-
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