재건축 조합설립인가 후 건축물 양수 자, 투기과열지구 해제 후 조합원 자격?
법제처 “투기과열지구 해제 후에도 조합원 될 수 없다”
“투기과열지구 해제 후 건축물 취득 대상과 달리 적용”
투기과열지구 내 재건축사업의 건축물을 조합설립인가 후 양수해 조합원 자격을 얻지 못한 자가 투기과열지구 해제 후 조합원이 될 수 있는지에 대한 명확한 법제처 해석이 나왔다.
법제처는(안건번호 22-0628), 투기과열지구로 지정된 재건축사업의 건축물을 조합설립인가 후 양수해 도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원이 될 수 없었던 자가 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 이후에는 조합원이 될 수 있는지를 묻는 질의에 “조합원이 될 수 없다”고 해석했다.
도시정비법 제39조제2항에 따르면, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 명시돼 있다.
이에 법제처는 “투기과열지구에서 조합원 자격 유무가 주택시장 상황에 따라 변동될 수 있다면, 도시정비법 제39조제3항에 따른 손실보상 대상자인지 여부가 계속 바뀌게 돼 법적 안정성이 저해된다”면서 “조합총회 소집·의결 전후나 그 과정 중에 투기과열지구 지정·해제가 있는 경우 누구를 조합원으로 보아야 하는지 혼란이 초래될 수 있고, 투기과열지구 지정·해제에 따라 변동된 조합원 지위를 반영하지 못한 조합총회 소집·의결이 있는 경우 그 적법성 및 유효성 등과 관련해 상당한 분쟁이 발생할 우려가 있다”고 해석했다.
투기과열지구 내 재건축 조합원 제한은 투기수요 차단을 위한 것으로 만약 투기과열지구지정이 해제된 후 조합원이 될 수 있다면, 재건축사업의 특성상 분양신청기간 종료 전까지 상당한 기간이 소요되는 만큼 투기과열지구 지정이 해제될 것을 기대하고 이뤄지는 투기적 거래를 차단하기 어렵다는 점도 고려할 필요가 있다는 게 법제처의 해석이다.
또한 법제처는 “도시정비법 제39조제2항에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 건축물을 양수한 자의 조합원 자격 여부가 결정되는 시점은 건축물을 양수한 때로 보아야 한다”며 “건축물을 양수할 당시 조합원이 될 수 없었다면 그 후 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제되었더라도 양수인은 조합원이 될 수 없다”고 판단했다.
아울러 도시정비법 제39조제2항의 입법취지로 보아 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 건축물 양수자와 투기과열지구 해제 후 건축물 양수자의 조합원 자격 유무는 달리 적용 해야 한다는 해석도 덧붙였다.
즉, 도시정비법 제39조제1항에 따르면 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정해 토지등소유자에게 조합원의 권리·의무를 부여하고 있고, 동법 제129조에서는 정비사업과 관련해 권리를 갖는 자의 변동이 있는 경우 종전 권리자의 권리·의무는 새 권리자가 승계한다고 규정하고 있다. 때문에 조합원 자격이 결정되는 시점도 건축물을 양도한 자의 조합원으로서의 권리·의무에 변동이 있는 시점에 양도할 때 양수자에게 승계된다는 것이 법제처의 해석이다.
따라서 투기과열지구로 지정된 재건축사업의 조합설립인가 후 건축물을 양수한 시점에 조합원이 될 수 없었던 자는 해제된 후에도 조합원이 될 수 없다는 게 법제처의 판단이다.
-편집부-
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