용적률, 높이, 용도 등 규제 완화
압구정·반포·서초·여의도·잠실 등 14개 아파트지구 재건축 탄력 기대
서울시 “제도 개선 재건축 활성화 목적”…"14개 아파트지구 단계적 전환”
1970년대 고도성장기와 맞물려 대규모 아파트를 공급하고자 도입됐던 ‘아파트지구’가 역사 속으로 사라진다. 해당 지구는 지구단위계획으로 전환돼 재건축이 쉬워질 전망이다.
지난 9일 서울시는, 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 후 변경된 정책 등을 반영해 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용할 수 있도록 지침을 개선했다고 밝혔다. 시는 앞으로 ‘아파트지구’별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시를 할 예정이다.
현재 서울시 내에는 압구정·반포·서초·가락·여의도·잠실·이수 등 14개 지구, 면적으로는 약 11.2㎢, 208개 단지, 총 14만9684세대가 ‘아파트지구’에 포함돼 있으며 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다.
서울시 아파트지구는 1972년 마련된 주택건설촉진법에 따라 늘어나는 인구를 감당하기 위해 1976년 처음 등장했다. 그러나 평면적 토지이용계획과 주변 지역과의 단절된 자족적 주거단지 조성을 위한 제도로서 근린생활시설 확충 등 다양한 주거 요구를 수용하기에는 아파트지구만의 한계가 있었다. 이에 시대 변화에 따라 지난 2003년 국토계획법에서 삭제된 이후 주택법 부칙 등으로 운영돼 왔지만 세월이 흐르면서 사실상 무용지물이 됐다.
이에 서울시는 2017년부터 과거의 도시관리기법인 ‘아파트지구 개발기본계획’을 ‘지구단위계획’으로 전환하기 위한 방향을 정하고 별도의 기준 마련했다. 지난해부터 변경된 제도로 시행해 왔으나 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 규제완화 등 제도를 추가로 보완했다.
이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 정비계획은 지구단위계획으로 이뤄져 용적률·높이·용도 적용이 보다 유연해진다.
먼저 개발기본계획상의 모든 용지(주택용지, 중심시설 용지 등)를 ‘획지’로 전환해 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하게 개선했다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.
한강 변 주택용지에 일률적으로 부여됐던 ‘공공기여 15%’ 의무 규정은 주변 기반시설 현황 등을 고려해 심의를 거쳐 변경할 수 있게 했다. 꼭 필요한 기반시설을 확보하는 동시에 재건축 사업성도 높이기 위한 목적이다.
아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지도 위원회 심의를 거쳐 주거 전환이 허용된다. 단, 용도 완화에 따른 5∼10%의 공공기여가 필요하다. 최고 높이도 40ｍ까지 완화하는 것을 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 기존에 중심시설용지는 상업 기능만 가능해 주거는 허용되지 않았고 높이도 5층 이하로 제한됐다. 최근 개발된 공동주택 재건축단지에 이미 근린생활시설이 허용돼 상업 기능만을 유지할 필요성이 낮아진 점과 현재 중심시설용지의 약 30%가 역세권에 있는 점 등을 고려해 향후 역세권 복합개발 추진이 가능하도록 개선했다는 게 서울시의 설명이다.
일부 아파트지구에만 남아있는 ‘개발 잔여지’도 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다. 현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포, 서빙고, 청담·도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.
또 ‘중심시설용지’·‘개발 잔여지’가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100세대) 이상으로 개발하는 경우에는 기존의 주택용지와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.
서울시 관계자는 “지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하는 게 목적”이라며 “이를 위해 앞으로도 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다”고 말했다.
앞으로 서울시는 아파트지구 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 각 아파트지구별로 ‘지구단위계획을 결정’하는 시점에 ‘아파트지구 폐지’ 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.
이에 업계는, 서울 시내 14개 아파트지구가 지구단위계획으로 바뀌면서 완화되는 용적률‧높이 등을 통해 사업성이 높아질 것이라며 이미 선두에서 사업을 진행하고 있는 압구정을 중심으로 재건축사업이 활성화될 것으로 전망했다.
-편집부-
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